부부간 집 명의이전, 증여와 이혼재산분할 비용이 달라지는 이유
부부간 집 명의이전
부부 사이에서 아파트나 주택의 전부 또는 일부 지분을 이전하려고 할 때 증여와 이혼재산분할 중 어느 방법이 유리한지 궁금해하는 경우가 많습니다.
이혼재산분할은 증여와 적용되는 세금의 종류와 계산 기준이 다르기 때문에 비용이 줄어드는 사례가 있는 것은 사실입니다.
그렇다고 이혼재산분할을 선택하면 언제나 가장 적은 비용으로 집 명의를 이전할 수 있는 것은 아닙니다.
부부간 집 명의이전 비용은 아파트 가격뿐만 아니라 이전할 지분, 부채와 임대차보증금, 과거 증여 내역, 주택 보유 상태와 향후 처분 계획을 함께 확인해야 계산할 수 있습니다.
부부간 집 명의이전은 증여와 재산분할의 출발점이 다릅니다
증여는 혼인관계를 유지하면서 배우자에게 부동산의 전부 또는 일부 지분을 무상으로 이전하는 방법입니다.
이혼재산분할은 부부가 혼인 중 함께 형성한 재산을 혼인관계가 해소되는 과정에서 나누는 제도입니다.
겉으로는 남편이나 아내 명의의 집을 다른 배우자에게 이전한다는 점이 비슷해 보입니다.
명의이전의 원인과 법률상 적용 기준은 서로 같지 않습니다.
현재 이혼을 준비하고 있는지, 앞으로도 혼인관계를 유지할 것인지, 해당 주택이 실제 재산분할의 대상인지부터 구분해야 합니다.
비용 차이만을 이유로 재산분할 형식을 선택할 수 있는 문제는 아닙니다.
특히 현재 지분을 이전한 뒤 몇 년 동안 혼인관계를 유지하고 나중에 이혼할 계획이라면, 지금 진행하는 이전과 이혼 당시의 재산분할을 구분하여 살펴봐야 합니다.
집 전체와 일부 지분의 명의이전 비용은 다릅니다
한 사람 명의로 된 아파트를 배우자에게 이전하는 방법은 한 가지만 있는 것이 아닙니다.
아파트 전체를 배우자 단독명의로 변경할 수 있습니다.
20% 또는 50%와 같이 일부 지분만 이전하여 공동명의로 만들 수도 있습니다.
이전하는 지분이 달라지면 명의이전 대상이 되는 부동산 가액도 달라집니다.
같은 시세 6억원의 아파트라도 전체를 이전하는 경우와 절반만 이전하는 경우를 동일하게 계산할 수 없는 이유입니다.
현재 지분과 이전할 지분 외에도 명의이전 후 누가 주택을 보유할 것인지 확인해야 합니다.
언제 매도할 예정인지도 함께 살펴봐야 합니다.
천안 서북구 아파트 지분 50%를 이전하는 사례
천안 서북구에 있는 34평 아파트를 예로 들어보겠습니다.
아파트 시세는 약 5억~6억원이며 현재 남편 단독명의로 되어 있습니다.
남편과 아내를 포함한 세대원 전체를 기준으로 1주택을 보유하고 있습니다.
해당 아파트에는 세입자가 보증금 3억원을 지급하고 거주하고 있습니다.
남편은 아내에게 아파트 지분 50%를 이전할 예정입니다.
명의이전 후에는 약 3년 동안 공동명의로 보유할 계획입니다.
이후 아파트를 처분하고 매각대금을 공평하게 나눈 뒤 이혼하는 방향을 생각하고 있습니다.
현재 부부는 해당 아파트에서 직접 거주하고 있지 않습니다.
이 조건을 기준으로 계산한 명의이전 관련 전체 예상 비용 범위는 다음과 같습니다.
명의이전 방법 |
전체 예상 비용 |
|---|---|
증여 |
약 650만~900만원 |
이혼재산분할 |
약 620만~750만원 |
위 금액은 해당 사례의 시세, 이전 지분, 임대차보증금과 주택 보유 조건을 전제로 계산한 예상 범위입니다.
실제 비용은 과세표준과 적용 세율, 채권, 증지, 등기 관련 보수와 구체적인 이전 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
이 사례에서는 이혼재산분할의 예상 비용이 증여보다 다소 적게 계산될 수 있습니다.
두 방법의 비용 차이가 항상 크다고 단정할 정도는 아닙니다.
적용되는 조건에 따라 일부 구간에서는 비용 차이가 크지 않을 수도 있습니다.
이 사례의 결과를 다른 부부의 부부간 집 명의이전에 그대로 적용하기는 어렵습니다.
아파트 시세만으로 증여 비용을 단순 계산하면 실제 예상 금액보다 약 400만~600만원 정도 높게 계산될 수 있습니다.
이혼재산분할 비용은 단순 계산과 비교해 상대적으로 비슷한 범위가 나올 수 있습니다.
세입자의 보증금, 이전 지분과 주택 보유 조건을 함께 반영했기 때문에 차이가 발생합니다.
현재 계획처럼 지분을 먼저 이전하고 약 3년 후 이혼할 예정이라면 추가 확인이 필요합니다.
재산분할은 이혼 과정에서 부부가 혼인 중 형성한 재산을 나누는 제도이기 때문입니다.
지금 당장 혼인관계를 유지한 상태에서 지분을 이전하는 것인지, 실제 이혼과 함께 재산분할을 원인으로 이전하는 것인지에 따라 적용할 수 있는 방법이 달라질 수 있습니다.
임대차보증금과 부채가 있다고 비용이 자동으로 줄지는 않습니다
부동산에 대출이나 임대차보증금이 있으면 명의만 변경하는 것으로 모든 절차가 끝나지 않을 수 있습니다.
누가 채무를 실제로 부담하는지 확인해야 합니다.
세입자에 대한 보증금 반환의무를 누가 인수하는지도 정해야 합니다.
대출이 있다면 금융기관의 동의나 채무자 변경이 필요한지도 살펴봐야 합니다.
세입자가 거주하는 부동산은 보증금 규모와 실제 반환채무의 인수 관계에 따라 검토 내용이 달라질 수 있습니다.
명의이전 계약서에 기재한 내용과 실제 채무 부담관계가 다르면 등기 후에도 세무상 또는 당사자 사이의 문제가 생길 수 있습니다.
부동산 시세에서 보증금이나 대출금만 빼는 방식으로 비용을 판단하기 어려운 이유입니다.
부부간 증여는 최근 10년의 증여 내역을 확인해야 합니다
거주자가 배우자로부터 재산을 증여받는 경우에는 증여세 과세가액에서 최대 6억원의 배우자 증여재산공제를 적용받을 수 있습니다.
이 공제는 매번 새롭게 적용되는 금액이 아니라 최근 10년 동안 적용받은 공제금액을 포함한 누계 한도입니다.
과거에 배우자로부터 현금, 예금이나 부동산 지분을 증여받은 적이 있다면 이번 명의이전과 함께 확인해야 합니다.
과거 증여 내역에 따라 이번 증여에서 남아 있는 공제 범위와 증여세 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
부동산에 포함된 채무를 배우자가 인수하는 경우에는 실제 채무 인수 여부도 중요합니다.
채무를 인수하는 배우자에게 이를 부담하고 변제할 수 있는 소득이나 자금이 있는지도 확인 대상이 될 수 있습니다.
소득, 자금 흐름과 증여세에 관한 세부적인 판단은 등기 관련 비용과 구분하여 세무사에게 확인하는 것이 필요합니다.
명의이전 후 아파트 매도 계획도 함께 확인해야 합니다
이 사례에는 지분을 이전한 뒤 약 3년 동안 공동명의로 보유하는 계획이 포함되어 있습니다.
그 후 아파트를 매도하고 매각대금을 나눈 뒤 이혼할 예정입니다.
현재 발생하는 명의이전 비용만 비교하여 방법을 결정하면 향후 매도 과정에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.
증여 후 매도하는 경우와 이혼재산분할 후 매도하는 경우에는 배우자가 지분을 취득한 원인과 시기가 달라집니다.
이에 따라 양도소득세를 계산할 때 확인할 사항도 달라질 수 있습니다.
매각대금을 실제로 어떻게 나눌 것인지도 미리 정리해야 합니다.
당사자끼리 매각대금을 절반씩 나누기로 합의했더라도 등기부상 지분과 실제 정산 비율이 다르면 추후 다툼이 생길 수 있습니다.
채무 부담과 보증금 반환의무가 누구에게 있는지도 실제 정산 방식과 일치해야 합니다.
이혼 시기와 부동산 처분 시기가 떨어져 있다면 재산분할 합의 내용과 실제 명의관계가 일치하도록 준비할 필요가 있습니다.
실제 자료를 확인해야 예상 비용을 비교할 수 있습니다
부부간 집 명의이전은 증여와 이혼재산분할 중 표면적으로 세율이 낮아 보이는 방법을 선택하는 절차가 아닙니다.
같은 가격의 아파트라도 전체를 이전하는지, 일부 지분만 이전하는지에 따라 계산 기준이 달라집니다.
세입자의 임대차보증금과 대출이 있다면 실제 반환채무와 금융기관의 대출 관계도 확인해야 합니다.
부부가 보유한 다른 주택과 최근 10년 동안의 증여 내역도 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
현재의 혼인관계와 실제 이혼 시기, 명의이전 후 보유 기간과 매도 계획까지 함께 확인해야 적용할 수 있는 방법을 정할 수 있습니다.
인터넷에 공개된 다른 부부의 비용 사례만으로 자신의 명의이전 비용을 정확히 판단하기는 어렵습니다.
등기부, 지분, 시세 자료, 임대차계약과 채무관계를 확인한 뒤 각 방법의 예상 비용을 비교해야 진행 여부도 정할 수 있습니다.
이혼에 따른 재산분할의 법적 근거와 청구 기간은 국가법령정보센터의 「민법」 제839조의2에서 확인할 수 있습니다.
