토지와 건물 상속등기, 따로 받을 수 있는 경우
토지와 건물 상속등기는 부동산의 종류와 등기 형태에 따라 서로 다른 상속인이 나누어 받을 수 있습니다.
부모님이 남긴 부동산을 상속인들이 나누는 과정에서 토지는 첫째가 상속받고, 그 위에 있는 건물은 둘째가 상속받는 방법을 생각하는 경우가 있습니다.
단독주택이나 단독상가처럼 토지와 건물의 등기사항전부증명서가 각각 발급되는 부동산은 토지의 상속인과 건물의 상속인을 다르게 정할 수 있습니다.
아파트나 오피스텔과 같은 집합건물은 건물의 전유부분과 대지권이 하나의 권리관계로 연결되므로 건물 부분과 토지 부분을 떼어 서로 다른 사람이 상속받는 방식으로 처리하기 어렵습니다.
상속재산분할협의서를 작성하기 전에는 등기사항전부증명서와 각종 대장을 통해 부동산이 어떤 형태로 관리되고 있는지 먼저 확인해야 합니다.
토지와 건물 상속등기는 등기 형태부터 확인합니다
토지와 건물을 따로 상속할 수 있는지를 알아보려면 해당 부동산의 등기사항전부증명서부터 확인해야 합니다.
단독주택은 토지 등기사항전부증명서와 건물 등기사항전부증명서가 각각 존재하는 경우가 많습니다.
토지와 건물이 별개의 등기기록으로 관리된다면 법률상 서로 다른 부동산으로 취급됩니다.
이 경우 상속재산분할협의를 통해 토지는 첫째가 상속받고 건물은 둘째가 상속받는 방향을 정할 수 있습니다.
단독상가, 다가구주택, 공장이나 창고처럼 하나의 토지 위에 독립된 건물이 있는 경우에도 토지와 건물의 등기기록이 분리되어 있는지 확인해야 합니다.
토지만 있는 농지나 임야는 건물이 존재하지 않으므로 해당 토지를 특정 상속인이 단독으로 상속받거나 여러 상속인이 지분으로 나누어 받을 수 있습니다.
토지와 건물 상속등기 가능 여부는 같은 주소를 사용한다는 사실보다 각각 독립된 등기기록이 존재하는지를 기준으로 판단해야 합니다.
등기사항전부증명서가 따로 발급된다는 이유만으로 곧바로 상속인을 결정해서는 안 됩니다.
토지와 건물에 설정된 근저당권, 전세권과 가압류가 서로 다를 수 있습니다.
임차인이 있다면 토지와 건물의 소유자가 달라진 뒤 임대차 관계를 어떻게 유지할지도 확인해야 합니다.
건축물대장과 토지대장의 표시가 실제 현황 및 등기기록과 일치하는지도 함께 살펴야 합니다.
토지와 건물 상속등기에서 집합건물은 다르게 봅니다
아파트, 오피스텔, 다세대주택과 구분된 호실별 상가는 일반적으로 집합건물에 해당합니다.
집합건물의 등기사항전부증명서를 발급하면 특정 호실의 전유부분과 그 호실에 연결된 대지권이 함께 표시됩니다.
예를 들어 아파트 한 채를 상속하면서 건물 부분은 첫째가 받고 아파트의 대지권 부분은 둘째가 받는 방식으로 나누기는 어렵습니다.
전유부분인 아파트와 그 아파트를 소유하기 위한 대지사용권이 하나의 권리관계로 연결되어 있기 때문입니다.
집합건물에서는 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르는 것이 원칙입니다.
규약이나 공정증서에 특별한 내용이 있는 예외적인 경우가 아니라면 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분하는 것은 제한됩니다.
아파트 전체를 특정 상속인이 단독으로 상속받는 것은 가능합니다.
여러 상속인이 각자의 상속 지분에 따라 아파트 한 채를 공유하는 것도 가능합니다.
토지와 건물 상속등기를 검토할 때 집합건물인지 여부를 먼저 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
상속받을 아파트가 여러 채라면 첫째는 101호를 받고 둘째는 202호를 받는 것처럼 각각 독립된 부동산을 나누는 방법을 검토할 수 있습니다.
하나의 아파트를 건물 부분과 대지권 부분으로 나누어 서로 다른 사람에게 이전하는 것은 여러 채의 아파트를 호실별로 나누는 것과 다른 문제입니다.
토지 한 필지는 위치를 정해 상속할 수 없습니다
토지 한 필지를 상속하면서 첫째는 북쪽 부분을 받고 둘째는 남쪽 부분을 받는 방식으로 소유권의 위치를 정하고 싶어 하는 경우가 있습니다.
등기상 하나의 토지로 되어 있다면 상속등기 단계에서 특정 위치를 지정하여 나누어 받을 수는 없습니다.
상속인들이 토지를 공동으로 상속받으면 각자 2분의 1이나 3분의 1과 같은 지분으로 소유권을 취득합니다.
각 상속인의 지분은 토지의 특정 구역이 아니라 해당 토지 전체에 미치는 권리입니다.
등기사항전부증명서에도 첫째의 소유 부분은 북쪽이고 둘째의 소유 부분은 남쪽이라는 방식으로 표시되지 않습니다.
토지의 실제 구역을 나누어 각자 단독명의로 만들려면 먼저 토지분할이 가능한지 확인해야 합니다.
분할이 가능하다면 측량과 지적정리 등의 절차를 거쳐 기존 토지를 서로 다른 지번의 독립된 필지로 만들어야 합니다.
토지분할이 완료된 뒤에는 분할된 필지별로 소유자를 달리하는 방향을 검토할 수 있습니다.
토지의 용도지역, 최소 분할면적, 도로와의 관계와 건축물의 위치에 따라 분할이 제한될 수 있습니다.
상속인들이 원하는 위치를 먼저 정하기보다 실제로 토지분할이 가능한지를 확인한 뒤 상속재산분할 방향을 결정하는 순서가 필요합니다.
하나의 건물 내부도 임의로 나눌 수 없습니다
단독주택이나 단독상가의 건물등기가 별도로 존재하더라도 건물 내부의 특정 공간을 정하여 각각 상속받는 것은 다른 문제입니다.
예를 들어 2층짜리 단독상가에서 첫째는 1층을 받고 둘째는 2층을 받기로 합의할 수는 있습니다.
상속인들이 그렇게 합의했다는 이유만으로 각 층에 대한 별도의 단독 소유권이 생기지는 않습니다.
건물 전체가 하나의 등기기록으로 되어 있다면 상속인들은 건물 전체를 지분으로 공유하거나 특정 상속인이 건물 전체를 상속받아야 합니다.
층별 또는 특정 공간별로 독립된 소유권을 만들려면 건물의 구조와 이용 상태가 구분소유 요건을 갖추고 있는지 확인해야 합니다.
건축물대장과 등기기록을 변경하는 별도의 절차가 필요한 경우도 있습니다.
상속인들끼리 1층과 2층의 실제 사용자를 정하는 약속은 할 수 있습니다.
실제 사용에 관한 약속과 등기사항전부증명서에 표시되는 소유권은 구분하여 판단해야 합니다.
토지와 건물 상속등기 처리 순서
토지와 건물이 각각 별도의 부동산으로 등기되어 있다면 다음과 같은 순서로 상속재산분할 방향을 검토할 수 있습니다.
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상속 부동산의 등기 형태 확인
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토지와 건물의 권리관계 및 평가금액 확인
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상속인별로 취득할 부동산 결정
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상속재산분할협의 내용 검토
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토지와 건물의 취득비용을 각각 확인
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취득세 신고·납부 후 상속등기 신청
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토지를 상속받는 사람은 토지에 관한 취득세와 등기비용을 부담하고 건물을 상속받는 사람은 건물에 관한 취득세와 등기비용을 부담하는 방향으로 처리할 수 있습니다.
토지와 건물 상속등기 비용은 각각의 부동산 가액과 상속인의 주택 보유 상태, 부동산의 용도와 적용되는 과세 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
토지와 건물의 가치 차이가 크다면 상속인 사이의 실질적인 재산분배 결과도 달라질 수 있습니다.
토지는 가격이 높고 건물은 오래되어 가치가 낮을 수 있습니다.
임대수익이 발생하는 건물은 현재의 평가금액만으로 상속인들의 이해관계를 판단하기 어려울 수 있습니다.
다른 예금과 금융재산, 채무, 임대차보증금과 향후 부동산 사용계획도 함께 확인해야 합니다.
인터넷에서 확인한 다른 상속 사례는 부동산의 등기 형태와 상속인 구성이 다를 수 있으므로 자신의 상황에 그대로 적용하기 어렵습니다.
등기사항전부증명서와 대장, 상속인 구성과 권리관계를 확인해야 가능한 처리 방향과 예상 비용을 구체적으로 정할 수 있습니다.
토지와 건물의 소유자가 달라진 뒤도 살펴야 합니다
토지와 건물을 서로 다른 상속인이 받는 방법이 등기상 가능하더라도 장기적으로 적합한지는 별도로 검토해야 합니다.
토지 소유자와 건물 소유자가 다르면 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 법률상 근거가 필요할 수 있습니다.
향후 부동산을 매도하거나 담보대출을 받을 때는 토지 소유자와 건물 소유자의 협조가 모두 필요할 가능성이 있습니다.
건물을 철거하거나 새로 짓는 문제에서도 두 소유자의 의견이 달라질 수 있습니다.
임대차계약 체결, 재산세와 유지비 부담, 수선과 관리 범위를 두고 다툼이 생길 가능성도 살펴야 합니다.
현재 상속인들의 관계가 원만하더라도 시간이 지나 각 상속인의 자녀에게 다시 상속되면 토지와 건물의 소유관계가 더 복잡해질 수 있습니다.
단순히 현재의 재산가액을 비슷하게 나누기 위한 목적으로 소유자를 다르게 정하기보다 실제 사용관계와 향후 처분계획까지 확인할 필요가 있습니다.
토지와 건물 상속등기 전에 확인할 자료
토지와 건물 상속등기를 준비할 때는 토지와 건물의 등기사항전부증명서를 각각 확인해야 합니다.
건축물대장과 토지대장을 함께 살펴 등기기록의 표시와 실제 현황이 일치하는지도 확인해야 합니다.
상속인 구성과 각 상속인이 원하는 분할 방향도 미리 정리할 필요가 있습니다.
근저당권, 전세권, 가압류, 임대차보증금과 같은 권리관계가 있다면 토지와 건물 중 어디에 설정되어 있는지를 구분해야 합니다.
같은 주소에 있는 부동산이라도 토지와 건물이 각각 독립된 등기기록으로 관리되는지에 따라 상속 방법이 달라집니다.
집합건물의 전유부분과 대지권으로 연결되어 있다면 단독주택이나 단독상가와 같은 방식으로 나누기 어렵습니다.
실제 자료를 먼저 확인하면 가능한 상속재산분할 방향과 각 상속인이 부담할 취득비용을 비교한 뒤 진행 여부를 정할 수 있습니다.
토지의 지번, 지목, 면적 등 지적공부에 등록된 내용은 정부24의 토지·임야대장 발급 및 열람 서비스를 통해 확인할 수 있습니다.
